Vlastnictví a zařazení vodovodní přípojky v kontextu práva stavby

Datum: 27.05.2025

Dotaz:

Dobrý den, naše společnost realizuje výstavbu rodinného domu na základě zřízeného práva stavby, přičemž vlastníkem pozemku je fyzická osoba. Právo stavby bylo sjednáno smluvně a je řádně zapsáno. V rámci výstavby byla zřízena vodovodní přípojka, která vede přes uvedený pozemek. Rádi bychom se ujistili, zda bude tato investice do přípojky považována za součást stavby ve vlastnictví firmy, nebo zda se přípojka považuje za součást pozemku a jejím odběratelem (a tedy i vlastníkem) bude fyzická osoba – vlastník pozemku. Děkuji za vysvětlení.

Odpověď:

Shrnutí situace:

• Právnická osoba realizuje výstavbu rodinného domu na základě práva stavby, přičemž vlastníkem pozemku je fyzická osoba.
• Součástí výstavby je zřízení vodovodní přípojky, která je vedena přes cizí pozemek.
• Dotaz směřuje k určení osoby oprávněné být odběratelem díla (firma či vlastník pozemku) a k vyjasnění, zda se vodovodní přípojka stává součástí stavby nebo pozemku.

 

1. Právní zařazení vodovodní přípojky

Podle § 3 odstavec 1 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, je vodovodní přípojka samostatnou stavbou, která není součástí pozemku ani budovy, ke které je připojena. Přípojku tvoří úsek potrubí od odbočení z veřejného vodovodního řadu až k vodoměru.

Vlastníkem vodovodní přípojky je osoba, která ji pořídila na vlastní náklady, bez ohledu na to, čí je pozemek, přes který je vedena. Přípojka se nezapisuje do katastru nemovitostí. Z hlediska soukromého práva má však povahu samostatné nemovité věci, která může tvořit příslušenství připojené stavby – pokud mezi smluvními stranami není sjednáno jinak.

 

2. Vlastnické a smluvní postavení odběratele přípojky

Z hlediska majetkoprávního platí, že vlastníkem přípojky je osoba, která přípojku objednala a uhradila její realizaci. V praxi se mohou uplatnit dvě základní varianty:

• Pokud je přípojka zřizována a financována stavební firmou, která realizuje stavbu domu na základě práva stavby, je přípojka v jejím vlastnictví – a to i přesto, že vede přes cizí pozemek. V takovém případě je odběratelem díla právě stavební firma a přípojka je zpravidla zařazena do jejího investičního majetku (jako samostatná stavba nebo jako technické zhodnocení hlavní stavby).
• Pokud je přípojka objednána a financována fyzickou osobou, která je vlastníkem pozemku, stává se vlastníkem přípojky tato osoba. Zároveň je také v postavení odběratele zhotoveného díla. Tato situace může nastat zejména tehdy, pokud vlastník pozemku zajišťuje napojení na veřejný vodovod samostatně, nezávisle na stavebníkovi budovy.

 

Tato právní úprava je zásadní pro správné zařazení přípojky v účetnictví a pro posouzení možnosti odpočtu DPH či zahrnutí nákladů do základu daně z příjmů. Klíčové je proto správné vymezení objednatele ve smluvních dokumentech a prokazatelnost skutečného financování přípojky.