Rozdělení pozemku na více parcel, jejich zasíťování a daňové dopady při následném prodeji.

Datum: 08.03.2026

Dotaz:

Rozdělení pozemku na více parcel, jejich zasíťování a daňové dopady při následném prodeji. Fyzická osoba, nepodnikatel, pořídila v roce 2022 větší pozemek. V roce 2026, jej rozdělí na 3 stavební parcely, které zasíťuje a následně prodá. Jaké to pro ni bude mít daňové dopady? 1. Z hlediska daně z příjmů - bude nejspíše danit v §10 ZDP, daňovým výdajem bude pořizovací cena pozemku - lze podle nákupní ceny a m2, pak rozdělit pořizovací cenu mezi jednotlivé parcely a obdobným způsobem rozpočítat i výdaje na zasíťování těchto parcel ? 2. Může se tato fyzická osoba, stát při prodeji uvedených parcel i plátcem DPH – a) pokud prodá všechny 3 parcely v jednom roce b) pokud bude prodávat postupně jednotlivé parcely - jednu v roce 2026, dvě v roce 2027 apod. Prodejní cena každé parcely se očekává ve výši cca 2,5-3 mil. Kč

Odpověď:

Prodej tří zasíťovaných stavebních parcel bude mít v popsaném případě dopady jak v dani z příjmů, tak potenciálně i v oblasti DPH. V dani z příjmů půjde zpravidla o zdanitelný příjem podle § 10 ZDP a v DPH může být prodej po rozdělení a zasíťování pozemku posouzen jako ekonomická činnost.

Z hlediska daně z příjmů bude příjem z prodeje parcel u fyzické osoby - nepodnikatele standardně posouzen jako ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. b) bodu 1 ZDP.

Protože byl původní pozemek nabyt v roce 2022 a prodej proběhne v roce 2026, nebude splněn desetiletý časový test pro osvobození, přičemž samotné rozdělení pozemku běh lhůty nepřerušuje. Osvobození by připadalo v úvahu pouze při splnění podmínek použití prostředků získaných z prodeje pozemků na obstarání vlastní bytové potřeby.

Základem daně podle § 10 ZDP je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Daňovým výdajem je pořizovací cena pozemku, kterou lze při rozdělení na více parcel poměrně alokovat mezi jednotlivé parcely. Rozdělení podle výměry v metrech čtverečních představuje obvyklé a ekonomicky obhajitelné kritérium. Výdaje na zasíťování (např. přípojky, komunikace či jiné inženýrské sítě), které slouží společně, lze mezi parcely rozdělit poměrně nebo podle jiného racionálního klíče odpovídajícího míře jejich zhodnocení. K hodnotě vlastní práce poplatníka se při stanovení výdajů nepřihlíží.

Pouze ve výjimečných případech by mohl správce daně posoudit činnost jako samostatnou činnost podle § 7 ZDP (např. při soustavnosti a větším rozsahu), což však u jednorázového rozdělení jednoho pozemku zpravidla nepřipadá v úvahu.

Z hlediska DPH je nutné odlišit pouhý výkon vlastnického práva od situace, kdy vlastník podniká aktivní kroky směřující k obchodnímu zhodnocení nemovitostí. Pokud fyzická osoba pozemek rozdělí na menší parcely, zajistí jejich zasíťování a další technickou připravenost pro výstavbu a následně je prodává jako stavební parcely, nejde již zpravidla o pasivní správu soukromého majetku, ale o činnost vykazující znaky ekonomické činnosti ve smyslu § 5 zákona o DPH, a to i tehdy, je-li vykonávána fyzickou osobou – nepodnikatelem a s využitím třetích osob. V takovém případě představuje následný převod stavebních parcel dodání zboží za úplatu osobou povinnou k dani s místem plnění v tuzemsku, tedy zdanitelné plnění podle § 2 odst. 1 písm. a) zákona o DPH.

Pro vznik plátcovství je rozhodující obrat v tuzemsku podle § 6 zákona o DPH. Při překročení obratu 2 000 000 Kč v kalendářním roce se osoba stává plátcem od 1. ledna následujícího roku. Při překročení částky 2 536 500 Kč (100 000 EUR) vzniká plátcovství již dnem následujícím po dni překročení.

Pokud fyzická osoba prodá všechny tři parcely v roce 2026 a cena jedné z nich přesáhne vyšší limit obratu, proběhne první prodej ještě bez DPH a plátcovství vznikne následující den. Další prodeje v témže roce již budou podléhat DPH.

Při postupném prodeji (např. jedna parcela v roce 2026 a další v roce 2027) dojde k překročení limitu již prvním prodejem v roce 2026, takže plátcovství vznikne bezprostředně po něm. Prodeje uskutečněné následně – tedy včetně všech prodejů v roce 2027 – budou již zdanitelnými plněními podléhajícími dani z přidané hodnoty.