Prodej pozemku a DPH

Datum: 11.05.2025

Dotaz:

Jsme s.r.o. plátce DPH, zabývající se stavební činností. V roce 2024 jsme koupili pozemek (trvalý travní porost). Na tomto pozemku jsme zřídili přípojku elektřiny a vody. Letos hodláme pozemek takto nabídnout k prodeji (beze změny druhu pozemku na katast.úřadu). Pokud se pozemek samostatně neprodá, postavíme na tomto pozemku rodinný dům a pak prodáme rodinný dům i s pozemkem. 1. Jak je to s platněním DPH u přijatých plnění (přívod elekřiny a vody,...)? Za přípojku elektr. nám bylo fakturováno v režimu přenesení daňové povinnosti. Jaká sazba DPH se použije pro vyměření DPH u faktury v režimu PDP? Můžeme si DPH odpočítat? Jak nejlépe postupovat ohledně DPH v souvislosti s následným prodejem a)samotného pozemku b)pozemku včetně stavby RD 2. Pokud se samotný pozemek povede prodat - bude fakturovaná cena včetně DPH (případně v jaké sazbě) nebo bude prodej pozemku osvobozený od DPH? Jak je to s DPH v souvislosti s a) uplatněním, b) neuplatněním DPH u přijatých plnění (viz otázka č.1)? 3. Kdy a za jakých podmínek se stává z pozemku stavební pozemek? Spadá výše uvedený pozemek už pod stavební pozemek, když je k němu přivedená elekřina a voda? A pokud by byl pozemek ještě oplocen? 4. Jaká sazba DPH bude v případě prodeje RD (do 350m2) včetně pozemku?

Odpověď:

1. Uplatnění DPH u přijatých plnění (např. přípojky): Pokud byly přípojky zřízeny v rámci ekonomické činnosti směřující k následnému zdanitelnému prodeji, vzniká nárok na odpočet DPH, a to i v případě režimu přenesení daňové povinnosti. Sazba DPH u přípojek je 21 %.
2. Prodej samotného pozemku: Bude-li pozemek považován za stavební, půjde o zdanitelné plnění s DPH ve výši 21 %. Pokud stavebním nebude, bude prodej osvobozen od DPH a nárok na odpočet u souvisejících vstupů zaniká.
3. Kdy je pozemek stavební: Již podle současné úpravy může být pozemek považován za stavební, pokud byly zřízeny přípojky za účelem výstavby. Oplocení může tento závěr dále podpořit, ale samo o sobě není rozhodující.
4. Sazba DPH při prodeji domu s pozemkem: Pokud bude postaven rodinný dům (do 350 m²) určený k bydlení, uplatní se snížená sazba DPH ve výši 12 % na stavbu i na pozemek, který spolu se stavbou tvoří funkční celek.

Podrobné vysvětlení a výklad jednotlivých bodů:

 

Obecně je prodej pozemků od daně z přidané hodnoty osvobozen. Daňové povinnosti podléhá pouze převod stavebního pozemku. Klíčovým faktorem pro určení, zda je převod pozemku předmětem DPH, je tedy jeho právní kvalifikace jako stavebního pozemku. Tato definice se s účinností od 1. července 2025 mírně mění.

Úprava platná do 30. června 2025:

Za stavební pozemek se podle zákona o DPH ve znění do 30. 6. 2025 považuje pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a který je nebo byl předmětem stavebních prací či správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo v jehož okolí jsou či byly prováděny stavební práce za tímto účelem, případně pozemek, na němž může být stavba umístěna na základě povolení podle stavebního zákona.

Úprava platná od 1. července 2025:

Od 1. 7. 2025 se za stavební pozemek pro účely DPH považuje pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území obcí nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí, pokud není zřejmé, že taková výstavba není možná nebo je vysoce nepravděpodobná, anebo pozemek, na kterém či v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební či obdobné práce směřující k budoucímu umístění takové stavby.

Hlavní rozdíl:
Nová definice klade důraz na objektivní využitelnost pozemku k výstavbě a zahrnuje širší spektrum okolností, bez nutnosti existence stavebního povolení nebo již započatých správních kroků. Rozšiřují se situace, ve kterých je převod pozemku považován za zdanitelné plnění.

Přípojky a dopad na kvalifikaci pozemku jako stavebního

Pokud nově vybudovaná přípojka (např. elektřina, voda) slouží například pro napájení pastviny či jiného nezastavitelného účelu, její existence sama o sobě neznamená, že se jedná o stavební pozemek.
Naopak, pokud je přípojka vybudována za účelem budoucí výstavby stavby pevně spojené se zemí (např. rodinného domu), pak již samotné provedení této přípojky je jedním z rozhodujících faktorů pro posouzení pozemku jako stavebního.

Doplňující odpovědi na dotazy klienta (varianta prodeje pozemku bez výstavby):

Odpočet DPH a sazba daně při zřízení přípojek

Pokud byly přípojky elektřiny a vody zřízeny v rámci ekonomické činnosti směřující k prodeji pozemku jako stavebního pozemku, má plátce DPH nárok na odpočet daně z přijatých plnění, a to včetně plnění pořízených v režimu přenesení daňové povinnosti (PDP). Tento nárok na odpočet však nevznikne nebo zanikne, pokud bude prodej pozemku představovat osvobozené plnění.

Sazba DPH u faktur za přípojky, které jsou účtovány v režimu přenesení daňové povinnosti, činí 21 %, protože se jedná o technickou infrastrukturu, která nepodléhá snížené sazbě DPH (s výjimkou případů sociálního bydlení, které zde však nenastává).

Sazba daně při prodeji pozemku

V případě následného prodeje pozemku je rozhodující, zda bude pozemek kvalifikován jako stavební. Pokud ano, pak se jedná o zdanitelné plnění, na které se vztahuje základní sazba DPH ve výši 21 %. Pokud pozemek stavebním není, je jeho převod osvobozen od DPH. Vzhledem k již realizovanému napojení na inženýrské sítě a účelu, pro který byly přípojky zřízeny, lze předpokládat, že pozemek bude již podle stávající úpravy považován za stavební.

Sazba DPH při prodeji rodinného domu včetně pozemku

Pokud by v budoucnu došlo k výstavbě rodinného domu a k jeho následnému prodeji včetně pozemku, je třeba z hlediska DPH posoudit několik skutečností. V případě, že rodinný dům splňuje podmínky pro stavbu pro bydlení do 350 m² podlahové plochy, bude se na jeho prodej vztahovat snížená sazba DPH ve výši 12 %.  Tato sazba se uplatní i na odpovídající část pozemku tvořící s domem funkční celek.

Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou, se z hlediska DPH zdaňuje stejně jako stavba, tedy ve stejné sazbě. Za funkční celek se považuje pozemek, který slouží k provozu stavby, k plnění její funkce nebo je užíván spolu se stavbou jako jeden hospodářský celek.