Prodej bytu nebytého částečně darem.

Datum: 08.12.2025

Dotaz:

Dobrý den, prosím o radu ohledně platby daně z příjmu z prodeje bytu v os. vl. vlastněného mnou a manželem v rámci SJM a synem napůl. Naši polovinu chceme synovi darovat. Syn v bytě bydlí 2 roky. Platí osvobození při prodeji i na darovanou naši část, nebo jen na jeho půlku? Pokud jen na jeho, lze řešit nákupem jiné nemovitosti/pozemku do 1 roku a od kdy přesně lhůta běží? Děkuji.

Odpověď:

Syn může uplatnit osvobození jen na tu část příjmu z prodeje, u které splní zákonné podmínky. Jeho původní polovina je osvobozena díky dvouletému bydlení, ale darovaná část má nový okamžik nabytí a podmínku bydliště splněnou nemá. U darované části lze osvobození dosáhnout použitím prostředků na bytovou potřebu.

 

Darováním poloviny bytu v roce 2026 syn nabývá tuto část nově, nově se také rozebíhá i dvouletý časový test pro osvobození. Osvobození tak při prodeji dopadne pouze na jeho původní 1/2.

 

U darované poloviny lze využít osvobození od daně z příjmů, pokud syn použije získané prostředky na svou vlastní bytovou potřebu. Podle § 4b odst. 2 ZDP je podmínka splněna tehdy, když:

a) použije prostředky na získání nové bytové potřeby do konce zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém je získal, nebo
b) použil částku odpovídající získaným prostředkům již před jejich získáním, nejdříve však v předchozím zdaňovacím období.

 

Pokud tedy syn získá prostředky z prodeje v roce 2026, musí je použít nejpozději do konce roku 2027, případně je mohl použít již v roce 2025.

 

Podle § 4b odst. 3 ZDP má syn povinnost oznámit získání prostředků správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém je získal – tedy do konce března (případně dubna při elektronickém podání) následujícího roku. Oznamovat bude pouze prostředky získané prodejem darované poloviny bytu.

Doplňující vysvětlení – rozlišení dvou typů osvobození:

V zákoně existují dvě samostatná osvobození, která se vzájemně nepřekrývají, ale navazují na sebe:
– První osvobození je založené na délce držby nebo bydlení – pokud je splněno, není třeba sledovat, jak poplatník použije peníze.
– Druhé osvobození se použije tehdy, když časový test splněn není; v takovém případě zákon umožňuje osvobození, pokud poplatník použije získané prostředky na vlastní bytovou potřebu.