Plátce DPH a uplatnění DPH na vstupu z přijatých plněních po registraci k DPH

Datum: 10.06.2025

Dotaz:

Dobrý den, firma ABC s.r.o. je developer, který koupil nemovitost – bytovým dům v roce 2023. Tento bytový dům v letech 2023,2024 zrekonstruoval. Začátkem roku 2025 bytový dům zkolaudoval, prohlášením vlastníka vymezil bytové jednotky. Bytové jednotky prodal k jednomu dni kupujícímu - všechny smlouvy k prodeji bytových jednotek byly k jednomu dni vloženy do katastru nemovitostí a to 10.3. 2025. Katastr nemovitostí zapsal vklad práva 18.3.2025 u všech kupních smluv, s právními účinky ke dni vkladu tj. 10.3.2025. Firma ABC s.r.o. byla do tohoto momentu neplátce DPH. Ke dni vkladu 10.3.2025 firma ABC překročila zákonný obrat pro povinnou registraci k DPH tj. 2.536.000 Kč (z titulu prodeje bytových jednotek) a stala se od následujícího dne tj. 11.3.2025 plátcem DPH (podle novely zákona od 1.1.2025). V období, kdy je firma ABC s.r.o. již plátcem DPH, obdržela v květnu 2025 doúčtování stavebních prací na developerském projektu, kdy přijatá faktura daňový doklad se váže k již prodaným bytovým jednotkám (prodáno jako neplátce DPH). Firma ABC v měsíci dubnu již nevlastní žádný majetek – bytové jednotky. Dodavatel vystavil firmě ABC s.r.o. daňový doklad s přenesenou daňovou povinností. Má firma ABC s.r.o. nárok na odpočet DPH při samovyměření? Taktéž firma ABC s.r.o. v měsíci dubnu obdržela fakturu za právní služby (od plátce DPH) , tyto právní služby související s prodejem bytových jednotek . Má nárok na odpočet u toho daňového dokladu za právní služby? Domnívám se, že firma ABC nemá nárok na odpočet u výše uvedených přijatých zdanitelných plnění, protože přijatá plnění souvisejí s ekonomickou činností a výnosy, které byly realizovány ještě před registrací k DPH a prodej bytových jednotek nebyl předmětem DPH. Prosím o Váš názor, zda uvažujeme správně.

Odpověď:

Společnost ABC s.r.o. skutečně nemá nárok na odpočet DPH z přijatých plnění (stavební práce v režimu přenesené daňové povinnosti a právní služby), neboť tato plnění souvisí s ekonomickou činností – prodejem bytových jednotek – který byl uskutečněn ještě před registrací k DPH a jako takový nebyl předmětem daně.

Odůvodnění:
Osoba povinná k dani stává plátcem dnem následujícím po dni, kdy překročila stanovený obrat. V posuzovaném případě se tak stalo dne 11. 3. 2025. Předmětný prodej bytových jednotek byl realizován ke dni 10. 3. 2025, tedy v době, kdy ABC s.r.o. ještě nebyla plátcem DPH. Tento prodej proto nebyl zdanitelným plněním ve smyslu zákona o DPH. Nárok na odpočet DPH vzniká pouze tehdy, pokud přijaté zdanitelné plnění slouží k uskutečnění zdanitelných plnění plátce (§ 72 odst. 1 zákona o DPH).

V daném případě došlo k přijetí faktur za stavební práce a právní služby až po registraci k DPH, avšak tato přijatá plnění se vztahují výlučně ke činnosti, která proběhla před registrací – konkrétně k prodeji nemovitostí, který nebyl předmětem DPH. Stavební práce fakturované v režimu přenesené daňové povinnosti sice zakládají povinnost přiznat daň, ale vzhledem k tomu, že souvisejí s nezdanitelným výstupem, nevzniká nárok na její odpočet.