Prodej čerpací stanice

Datum: 10.05.2026

Dotaz:

Společnost (PO, plátce DPH) vlastní od roku 2021 čerpací stanici, kterou nyní prodává jiné PO-plátci DPH. Předmětem prodeje jsou budova ČS (kolaudace 2010), pozemky pod budovou, pod stojany a v okolí, výdejní stojany, nádrže, vybavení shopu, pergola, jímka, FVE, balíček vizuální identity, pokladní systém i kanalizace. Lze vše prodat jako celek osvobozeně podle § 56 ZDPH, nebo je nutné oddělit nemovité věci (osvobozeno) a movité (s DPH)? A jak posoudit FVE?

Odpověď:

Před aplikací § 56 ZDPH doporučuji posoudit, zda transakce nesplňuje znaky převodu obchodního závodu podle § 13 odst. 7 písm. a) a § 109ac ZDPH. Přebírá-li kupující organizovaný funkční celek schopný samostatného provozu (stavbu, technologie, smlouvy, branding, případně zaměstnance a zásoby), je převod mimo předmět DPH a práva i povinnosti v oblasti DPH přecházejí na nabyvatele. Tato cesta je nejjednodušší a eliminuje i otázku úpravy odpočtu.

Pokud o převod závodu nejde, je nutné transakci rozdělit na jednotlivá plnění a každému přiřadit režim DPH. Stavba ČS (kolaudace 2010) společně s pozemky tvořícími funkční celek (§ 48 odst. 4 ZDPH), tj. pozemky pod budovou, pod stojany, manipulační plochy a příjezd, a s pevně zabudovanou technologií (podzemní nádrže, kanalizace, jímka, případně pergola a stojany pevně spojené se zemí) tvoří jediné plnění s režimem hlavního plnění, tj. plnění osvobozené podle § 56 odst. 1 ZDPH. Po novele účinné od 1. 7. 2025 je zdanitelné už jen první dodání do 23 měsíců od dokončení. Jakékoli další dodání je osvobozeno bez časového omezení. Připravovaný prodej je alespoň druhým dodáním po kolaudaci, takže časový test je splněn (pozor pouze na podstatnou změnu podle § 56 odst. 5 - stavební úpravy nad 30 % základu daně provedené prodávajícím by lhůtu restartovaly).

Naopak vybavení obchodu, pokladní systém a balíček vizuální identity (typicky licence k ochranným známkám a designu) jsou samostatná plnění v základní sazbě 21 % DPH. U FVE rozhoduje technické provedení: integrovaná FVE je součástí stavby a sdílí její osud (osvobozeno). Samostatná střešní FVE pevně spojená se zemí je vybranou nemovitou věcí podle § 56 odst. 7 ZDPH a při druhém a dalším dodání je rovněž osvobozena-při kolaudaci stavby v roce 2010 lze předpokládat, že FVE je dokončena dlouho před dnešním prodejem, tedy osvobozeno. Jen výjimečně, jde-li o snadno demontovatelnou movitou technologii, by se uplatnila sazba 21 %.

Při sjednání jediné kupní ceny je třeba podle § 36 ZDPH celkovou úplatu rozdělit mezi jednotlivá plnění poměrně podle jejich ocenění (znaleckým posudkem nebo kvalifikovaným odhadem) a v kupní smlouvě uvést rozpis cen i daňový režim jednotlivých složek. Protože stanice byla nabyta v roce 2021 zřejmě s nárokem na odpočet, vzniká u osvobozeného prodeje povinnost úpravy odpočtu podle § 78 ZDPH (10letá lhůta u nemovitostí). Tomu lze předejít volbou zdanění podle § 56 odst. 8 ZDPH s předchozím souhlasem kupujícího, kdy se uplatní režim přenesení daňové povinnosti podle § 92d ZDPH-DPH přizná i odečte kupující, řešení je cash-flow neutrální a u prodávajícího odpadá úprava odpočtu.