Osvobození prodeje pozemků

Datum: 18.03.2026

Dotaz:

Klient FO aktuálně více než 10 let vlastní 4 parcely, které jsou momentálně vedeny jako orná půda s ochranou zemědělského půdního fondu. Celkem je to cca 37.000 m2 a chce z nich postupem času udělat stavební parcely, které budou pak cca 30.000 m2. Plán je takový, že pozemky nejprve rozparceluje a všechny parcely budou stále orná půda. Následně chce dělat stavební povolení na infrastrukturu (pak i realizovat) a bude žádat o vynětí ze ZPF a pozemek pro infrastrukturu (silnici) bude chtít celý vyjmout ze ZPF, aby po kolaudaci byl změněn z orné půdy na ostatní komunikaci. Přičemž ostatní „stavební“ parcely budou stále vedeny jako orná půda. Toto by se mělo změnit až po zastavení RD, zkolaudování a zapsání do katastru. Nicméně v rámci jeho "akce" chce pouze rozparcelovat, zasíťovat a prodat jen pozemky pro výstavbu RD. K tomu mám dva dotazy: 1) Pokud by klient udělal všechny tyto výše uvedené změny a prodal to jako celek někomu, kdy si následně prodá jednotlivé parcely, tak lze na tuto transakci pohlížet z pohledu daně z příjmů jako na ostatní příjem podle §10 s tím, že je po časovém testu a klient bude mít nárok na osvobození? 2) Pokud ne a na tyto kroky bude správce daně nahlížet už jako na podnikatelskou činnost, tak by měl příjem danit podle §7 a to ať by prodával jako celek nebo po jednotlivých parcelách (v obou případech by se po překročení obratu stal plátce DPH) a nárok na osvobození po 10 letech by neměl i když by formálně toto nevložil do obchodního majetku, je to tak?

Odpověď:

Rozlišení mezi § 7 a § 10 ZDP závisí na tom, zda poplatník ještě pouze spravuje vlastní majetek, nebo již vykonává podnikatelskou činnost. U jednorázového prodeje celku může být obhajitelný režim podle § 10 a při splnění časového testu i osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Naopak prodej po jednotlivých parcelách a aktivní příprava území již spíše ukazují na režim § 7.

Aby bylo možné určit správný daňový režim, je nejprve třeba posoudit, zda poplatník pouze spravuje vlastní majetek, nebo zda již vyvíjí podnikatelskou činnost.

Samotná skutečnost, že vlastník sleduje zisk, ještě není rozhodující. Podstatné je, zda jeho činnost již nese znaky soustavné, organizované a aktivní výdělečné činnosti. Jinak řečeno, zda nepřekračuje rámec pouhého držení, správy a běžného zhodnocování vlastního majetku. Pokud vlastník pouze realizuje hodnotu svého majetku, jde zásadně o správu vlastního majetku. Jestliže však majetek aktivně připravuje, rozvíjí a vytváří z něj tržní produkt určený k prodeji, může se již jednat o podnikání.

Tomu odpovídá i rozlišení v ZDP mezi § 7 a § 10. Příjmy podle § 7 jsou příjmy ze samostatné činnosti, tedy z činnosti, která má podnikatelský nebo obdobně aktivní charakter. Naproti tomu § 10 je zbytková kategorie „ostatních příjmů“, která dopadá jen na příjmy, jež nelze podřadit pod § 6 až § 9. Prakticky tedy platí, že jakmile konkrétní prodej nemovitých věcí podle svého skutečného obsahu překročí rámec prostého nakládání s vlastním majetkem a nabude povahy samostatné výdělečné činnosti, má přednost § 7 a § 10 již ustupuje.