FO a prodej nově zkolaudovaných nemovitostí vs DPH

Datum: 29.01.2026

Dotaz:

Dobrý den, FO neplátce DPH má příjmy dle §7 a příjmy dle §9 z pronájmu. V obou případech příjmů se jedná o pronájmy a tak i když přesahuje obrat k DPH, tak protože má z podnikání i pronájmu pouze příjmy osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně, tak přihlášku k registraci k DPH nepodala a plátcem DPH již léta není. V roce 2025 v listopadu ale prodala 2 rodinné domy, které neměla v obchodním majetku, vlastnila je jako RČ. Tyto domy byly vystavěny na pozemcích, které vlastnila víc jak 5 let a zkolaudované byly v druhé polovině roku 2025. Ve smyslu novely DPH od 1.7.2025 je prodej takto nově zkolaudovaných nemovitostí do 23 měsíců od kolaudace nutno zatížit DPH. On ale plátcem DPH v době prodeje těchto nově postavených a zkolaudovaných nemovitostí nebyl. Tedy Jejich prodejem přesáhne FO obrat a musí se registrovat jako plátce DPH ode dne následujícího po překročení obratu (tedy po prodeji obou nemovitostí-podotýkám že obě nemovitosti byly prodané jednou kupní smlouvou v jeden den jednomu kupci). Z prodeje těchto dvou nemovitostí tak DPH nebude odvedeno (souhlasíte?) . Poté v lednu 2026 prodal stavební pozemek na kterém zahájil developer výstavbu nového bytového domu, který vlastnil jako RČ. Protože díky předchozím prodejům z listopadu 2025 se plátcem DPH stal, tak tento lednový prodej stavebního pozemku musí prodat s DPH 21 %? Může v tomto případě použít režim reverse charge dle § 92d ZDPH? Nebo se toto ustanovení o možnosti (povinnosti?) DPH mezi plátci použije jen v případě prodeje zkolaudovaných nemovitostí do 23 měsíců a v případě pozemků nikoliv?

Odpověď:

U listopadového prodeje novostaveb je nejdřív nutné určit, zda jde o soukromou dispozici, nebo o ekonomickou činnost z hlediska DPH. Podle toho se buď úplata do obratu nezapočte, anebo naopak může překročit limit a založit povinnost stát se plátcem od následujícího dne. Samotný listopadový prodej přitom ještě nepodléhá zdanění. Následný prodej stavebního pozemku uskutečněný již plátcem pak podléhá DPH.

Klíčovým krokem je tedy vyhodnocení, zda prodávající při převodu dvou nově postavených rodinných domů jedná v rámci správy soukromého majetku, nebo zda již uskutečňuje plnění v rámci ekonomické činnosti.

Pokud půjde o dispozici se soukromým majetkem (např. domy byly pořizovány či stavěny primárně pro vlastní potřebu a prodej je spíše jednorázovým řešením životní situace), nejedná prodávající v této transakci jako osoba povinná k dani v rámci ekonomické činnosti, takže plnění nebude předmětem DPH a nezapočte se do obratu pro povinnou registraci.

Pokud však šlo o výstavbu a prodej v režimu typickém pro developera či obchodníka (záměr prodeje, projektové řízení, prodej bezprostředně po kolaudaci apod.), bude se o ekonomickou činnost jednat a přijatá úplata bude vstupovat do obratu. Pokud překročí vyšší hranici obratu (2 536 500 Kč), vzniká plátcovství dnem následujícím po dni překročení obratu. Současně platí, že samotné plnění, kterým je obrat překročen, se ještě nezdaňuje, protože v okamžiku jeho uskutečnění prodávající plátcem nebyl.

Lednový prodej stavebního pozemku v roce 2026 by pak byl uskutečněn plátcem a pokud jde skutečně o stavební pozemek, šlo by o zdanitelné plnění zdaňované základní sazbou DPH. Režim přenesení daňové povinnosti podle § 92d ZDPH lze uplatnit na základě rozhodnutí plátce při dodání pozemku jinému plátci.