Vleklá Reklamace stavebních prací - rozdíl sazeb DPH, zánik plátcovství.

Datum: 05.01.2026

Dotaz:

Dobrý den, prosím o informaci, jak postupovat v případě dlouho řešené reklamace stavebních prací. Developer si nechal od Dodavatele s.r.o. postavit rodinné domy, které prodával občanům s 15% sazbou DPH (v 2024). Následně došlo ke sporům, kvůli kvalitě práce, kupující žádali dle posudků slevy na již koupené domy za nedostatky a projevené vady. Developer uznat závady nechtěl, tzn. byl to dlouhodobý spor. Developer tedy až následně po svém dodavateli s.r.o. požadoval rovněž slevu na dodané stavební práce, po delších jednáních byla uzavřena dohoda s výší slevy na stavební práce. Dodavatel s.r.o. vystaví v 2025 dobropis s datem vystavení dle data uzavření dohody. Z pohledu daně z příjmů ovlivňuje u obou s.r.o. hospodářské výsledky až roku 2025 (nastalo až po sestavení účetní závěrky za 2024, k datu sestavení nebylo známo). Z pohledu DPH bylo plnění původně fakturováno v režimu PDP, obě s.r.o. byla plátci, aktuálně ale Developer již není plátcem DPH, dobropis vystavený Dodavatelem s.r.o. tedy obsahuje i DPH, ve snížené sazbě, jedná se o rodinné domy pro sociální bydlení. Sazba má být 12%? Původní fakturace byla v 2024, nicméně fakticky vzniklo uznání nároku na slevu až nyní v 2025. Předem děkuji za odpověď

Odpověď:

U reklamací stavebních prací uskutečněných v roce 2024 je pro účely DPH rozhodující sazba daně a daňový režim původního zdanitelného plnění; vystavení opravného daňového dokladu v roce 2025 na tomto posouzení nic nemění.

Podle § 42 odst. 7 zákona o DPH se při opravě základu daně a související opravě výše daně použije sazba daně platná ke dni vzniku povinnosti přiznat daň u původního zdanitelného plnění.

V posuzovaném případě byly stavební práce uskutečněny v roce 2024 na rodinných domech, zdaněny sníženou sazbou 15 % a současně uplatněny v režimu přenesení daňové povinnosti podle § 92e zákona o DPH, neboť obě smluvní strany byly v té době plátci. Opravný daňový doklad vystavený v roce 2025 proto musí vycházet ze sazby 15 %, nikoli z nové snížené sazby 12 % účinné od 1. 1. 2025.

Stejným způsobem se zachovává také režim přenesení daňové povinnosti. Oprava základu daně podle § 42 zákona o DPH pouze koriguje původní plnění, a proto se provádí ve stejném režimu, v jakém bylo uskutečněno. Dodavatel tak vystaví opravný daňový doklad bez vyčíslení daně s údajem „daň odvede zákazník“, přičemž skutečnost, že Developer již v roce 2025 není plátcem, na tento postup nemá vliv.

Developer má i po zrušení registrace podle § 74a odst. 1 zákona o DPH zachovány povinnosti k opravě odpočtu daně u plnění z doby své registrace. Oprava odpočtu daně se provede v dodatečném daňovém přiznání za poslední zdaňovací období, ve kterém byl Developer registrován jako plátce, a to do konce následujícího měsíce po provedení opravy.

Ve stejné lhůtě je Developer povinen podat také kontrolní hlášení za období, do něhož spadá jeho poslední zdaňovací období před zrušením registrace.

Z pohledu daně z příjmů je zvolený postup rovněž správný. U obou společností se sleva z reklamace promítne až do účetního a daňového výsledku roku 2025, neboť k datu sestavení účetní závěrky za rok 2024 nebyla existence ani výše nároku na slevu známa, a nebyly tak splněny podmínky pro její zachycení v tomto období.