Sazba DPH u stavebních prací po novele od 1. 7. 2025: rozhoduje zápis v RÚIAN

Datum: 15.12.2025

Dotaz:

Dobrý den, jsme stavební firma zabývající se montáží oken, plátci DPH. Pokud jsme montovali okna a montáž se týkala změny nebo opravy již dokončené stavby, bylo pro nás při určování sazby DPH rozhodující, zda se jedná o bytový dům, rodinný dům nebo byt, kde rodinným domem byla stavba pro bydlení, ve které je více než polovina podlahové plochy určena pro rodinné bydlení. Rozumíme tomu nyní správně, že po novele zákona od 1.7.2025 pro nás při této montáži bude rozhodující pouze údaj v základním registru územní identifikace (zápis na katastru nemovitostí) a pokud bude budova zapsaná jako rodinný dům, nezajímá nás již nic jiného a budeme uplatňovat sníženou sazbu DPH i v tom případě, že ve skutečnosti se tento dům zčásti pronajímá? Nemusíme již v tomto případě zjišťovat poměr podlahových ploch určených k bydlení a k pronájmu? V opačném případě, pokud bude zápis na katastru nemovitostí "stavba ubytovacího zařízení", tak sazba DPH při stavebně montážních pracech bude vždy zvýšená? A nadále pro nás platí, že pokud bude odběratel plátce DPH, budeme fakturovat v přenesené daňové povinnosti. A podle výše uvedených situací se bude jednat o přenesenou daňovou povinnost se sníženou sazbou DPH, v případě rodinného domu (opět jen dle údaje z registru územní identifikace) , nebo o přenesenou daň. povinnost se zvýšenou sazbou DPH v případě, že se o rodinný dům nejedná? Děkuji za odpověď

Odpověď:

U stavebních a montážních prací na již dokončených stavbách přinesla novela zákona o DPH, účinná od 1. 7. 2025, výrazné zjednodušení. Pro určení sazby daně je nyní rozhodující formální údaj o druhu stavby vedený v základním registru územní identifikace (RÚIAN), nikoli skutečný způsob užívání stavby ani poměr jednotlivých podlahových ploch.

Pokud se montáž oken nebo jiné stavební a montážní práce týkají již dokončené stavby a tato stavba je v RÚIAN zapsána jako rodinný dům nebo bytový dům, považuje se tato stavba pro účely DPH za stavbu pro bydlení ve smyslu § 48 zákona o DPH. Na tyto práce se proto uplatňuje snížená sazba daně podle § 49 zákona o DPH. Není rozhodné, že je dům fakticky zčásti pronajímán k podnikatelským nebo jiným než bytovým účelům, a není třeba zjišťovat ani poměr podlahových ploch využívaných k bydlení a k pronájmu.

Naopak v situaci, kdy je stavba v základním registru územní identifikace evidována například jako „stavba ubytovacího zařízení“ nebo jiný druh stavby, který nespadá pod definici stavby pro bydlení podle § 48 zákona o DPH, použije se při stavebních a montážních pracích vždy základní sazba daně. Ani zde nemá význam skutečné užívání stavby nebo to, že část objektu může sloužit k bydlení.

Režim přenesení daňové povinnosti zůstává zachován. Pokud je odběratelem plátce DPH a jsou splněny podmínky § 92e zákona o DPH, bude dodavatel stavebních a montážních prací fakturovat bez daně v režimu reverse charge. Odběratel následně přizná daň v odpovídající sazbě, tedy ve snížené sazbě u prací na rodinném či bytovém domě podle zápisu v RÚIAN, nebo v základní sazbě u ostatních staveb.

U novostaveb je režim posuzování odlišný a snížená sazba DPH se uplatní pouze při dodání staveb pro sociální bydlení. Podle § 48a zákona o DPH jde zejména o rodinný dům s celkovou podlahovou plochou do 350 m², bytový dům, u kterého více než polovina podlahové plochy připadá na obytné prostory pro sociální bydlení, nebo jednotlivý obytný prostor pro sociální bydlení s podlahovou plochou do 120 m². Současně platí, že za rodinný nebo bytový dům se pro účely DPH považuje pouze stavba takto evidovaná v základním registru územní identifikace, přičemž splnění plošných limitů se od 1. 7. 2025 posuzuje podle vyhlášky č. 163/2025 Sb., která stanoví zvláštní způsob výpočtu podlahové plochy pro účely DPH.