Pachtovné a DPH

Datum: 08.12.2025

Dotaz:

Zemědělské družstvo, plátce DPH obdrželo od jiného plátce DPH pachtovné za užívání jeho pozemku - orné půdy, pole. Plátci mezi sebou nemají uzavřenou žádnou smlouvu. Pachtovné se platí jen na základě toho, že firma pole obdělává a užívá. Je tato částka za pacht osvobozena od DPH jako nájem nemovité věci, nebo se na pacht osvobození nevztahuje a musí družstvo vystavit daňový doklad a odvést DPH ?

Odpověď:

Pachtovné za užívání zemědělského pozemku může být pro účely DPH považováno za osvobozené plnění, pokud svým obsahem odpovídá nájmu nemovité věci. Osvobození se však uplatní jen tehdy, pokud jde o „pasivní přenechání nemovitosti“, nikoli o širší zemědělskou službu. Absence písemné smlouvy sama o sobě osvobození nebrání, pokud je faktický obsah vztahu jasný.

Přenechání pozemku k užívání za úplatu se pro účely DPH posuzuje jako nájem nemovité věci. Podle § 56a odst. 1 zákona o DPH je nájem vybrané nemovité věci osvobozen od daně bez nároku na odpočet, pokud se nejedná o nájem, u něhož je stanovena povinnost daň uplatnit (typicky krátkodobý nájem nebo krátkodobé ubytování). Pacht zemědělského pozemku není z okruhu osvobození vyloučen.

Podstatné je, zda se ve skutečnosti jedná o samotné přenechání pozemku k jeho obhospodařování (tedy „pasivní nájem“), nebo zda pachtovní vztah obsahuje i další prvky – například závazek pronajímatele poskytovat zemědělské služby, dodávat infrastrukturu či aktivně vstupovat do hospodaření nájemce. V takovém případě by již nešlo o nájem, ale o zdanitelné poskytnutí služby podle § 14 zákona o DPH.

Skutečnost, že mezi stranami není uzavřena písemná smlouva, nemá pro DPH zásadní význam. Rozhodující je skutečný ekonomický obsah vztahu: pokud jedna strana přenechává pozemek, druhá jej užívá a za to platí pachtovné, jedná se o nájem a tento je osvobozen od daně. Plátce tedy daňový doklad s DPH nevystavuje a daň neodvádí.