Prodej pozemku po 1. 7. 2025: DPH u pozemku vedeného v RÚIAN jako „lesní“, ale určeného k výstavbě v územním plánu

Datum: 13.11.2025

Dotaz:

Dobrý den, společnost vlastní pozemek, u kterého je jí známo, že v územním plánu je uvedeno, že na tomto pozemku je možno stavět a nyní řeší, zda při prodeji bude uplatněna DPH 21 % či ne. V katastru nemovitostí, stejně tak v RÚIAN je uveden druh pozemku "lesní pozemek", Druh ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa. Ve výkladu jsme se dočetli, že: Registr RÚIAN je klíčový pro určení DPH z pozemků od července 2025, protože podle něj se nově posuzuje, zda je pozemek stavební nebo zda se jedná o sociální bydlení. U stavebních pozemků záleží na jejich zařazení v RÚIAN, kde se nyní vychází z územně plánovací dokumentace a dalších rozhodnutí, nikoliv z předchozích obecných pravidel. Při prodeji stavebního pozemku se většinou uplatní základní sazba DPH 21 %. Stavební pozemky: Nově se posuzuje, zda je pozemek stavební, na základě územně plánovací dokumentace a dalších rozhodnutí uvedených v RÚIAN. Pokud je pozemek označen jako stavební, jeho prodej (plátcem DPH) podléhá základní sazbě 21 %. Jak tedy postupovat, když v RÚIAN je uveden lesní pozemek, tedy pozemek osvobozený od DPH? Předem velice děkuji.

Odpověď:

Po novele zákona o DPH účinné od 1. 7. 2025 se určení daňového režimu při prodeji pozemku opírá o novou definici stavebního pozemku. Klíčová je především zastavitelnost podle územního plánu a případné stavební zásahy. Evidence v RÚIAN hraje roli jen u staveb, nikoliv při samotném posouzení pozemku.

Zápis v RÚIAN nerozhoduje o tom, zda jde o stavební pozemek

RÚIAN slouží pro kategorizaci staveb, ne pro posuzování stavebních pozemků. Zákon vychází výhradně ze dvou kritérií:
• zda je pozemek podle územního plánu určen k zástavbě,
• zda na něm probíhají nebo probíhaly stavební či obdobné přípravné práce.

Pokud územní plán stavbu umožňuje, naplní se tím první z podmínek stavebního pozemku, bez ohledu na druh pozemku v katastru nebo RÚIAN.

Lesní pozemek může být stavebním pozemkem

Jestliže je pozemek vedený jako „lesní“ v územním plánu vymezený k výstavbě, považuje se z pohledu DPH za stavební. K tomu postačí samotná zastavitelnost, pokud neexistuje objektivní překážka, která by realizaci stavby vylučovala. Typicky jde o ochranná pásma nebo jiné zákonné limity. Pokud takové překážky nejsou, evidovaný druh pozemku nemá na posouzení vliv.

DPH při prodeji: pro stavební pozemek vždy 21 %

U stavebních pozemků zákon osvobození nepřipouští. Prodej je vždy zdanitelný základní sazbou 21 %. Osvobození se uplatní pouze tehdy, když pozemek není stavebním pozemkem, případně tvoří funkční celek se stavbou splňující podmínky pro osvobození. V okamžiku, kdy územní plán umožňuje výstavbu, osvobození odpadá.

Závěr

Jestliže je podle územního plánu na pozemku možná výstavba, považuje se podle § 55a zákona o DPH za stavební pozemek. Prodej musí být zdaněn sazbou 21 % bez ohledu na zápis v RÚIAN nebo katastru.