DPH při prodeji nemovitosti po technickém zhodnocení

Datum: 11.09.2025

Dotaz:

Jsme s.r.o. plátci DPH. V roce 2022 jsme obdrželi kolaudační souhlas k užívání stavby nakoupené již dříve za cenu 2.250.000,- která slouží jako sklad a výrobna drobných produktů jejíž součástí je i kolaudovaný byt správce jež tvoří 24,5 % (byt 115,9 m2, dle cuzk 473 m2 podlahová plocha celkem) celkové užitné plochy stavby. Během let 2021- 2025 jsme stavbu technicky zhodnotili o více jak 30% původní kupní ceny a u těchto zhodnocení uplatnili DPH , případně přenesenou daň povinnost. Otázky zní : 1. Bude prodej stavby neplátci DPH , případně osobě nepovinné k dani v roce 2025 /26 předmětem DPH? 2. Bude prodej stavby plátci DPH v roce 2025/26 předmětem DPH v sazbě 21%? nebo bude předmětem daně osvobozené od DPH 3. Jak bude naloženo s již uplatněným DPH a přenesením daň povinnosti u nákladů na technické zhodnocení v případě , že nemovitost bude prodána neplátci nebo osobě nepovinné k dani. 4. Jak bude naloženo s již uplatněným DPH u nákladů na technické zhodnocení v případě , že nemovitost bude prodána plátci daně.

Odpověď:

Prodej nemovitosti po rozsáhlejší rekonstrukci může mít zásadní dopady na DPH. Klíčové je správně určit, zda jde o tzv. první dodání, nebo zda je prodej od daně osvobozen. Rozhodující přitom není jen datum kolaudace, ale i okamžik podstatné změny stavby – tedy významného technického zhodnocení. Od toho se odvíjí, zda transakce podléhá dani, a zda bude nutné vracet část již uplatněných odpočtů.

 

První dodání a podstatná změna

Podle § 56 zákona o DPH je prodej dokončené nemovitosti osvobozen od daně, pokud se uskuteční až po 24 měsících od jejího dokončení nebo podstatné změny. Podstatnou změnou se rozumí taková úprava stavby, která mění její využití nebo podmínky obývání, a jejíž skutečné náklady bez DPH přesáhnou 30 % základu daně při následném prodeji.

Pokud tedy k prodeji dojde dříve než za dva roky od takové změny, jedná se o první dodání a uplatní se základní sazba 21 %. Po uplynutí 24 měsíců je prodej osvobozen od daně.

Prodej neplátci a úprava odpočtu

Prodej neplátci nebo osobě nepovinné k dani v režimu osvobození má další důsledek – vzniká povinnost úpravy odpočtu. U staveb a jejich technických zhodnocení se sleduje desetileté období. Pokud k prodeji dojde např. v pátém roce, je třeba vrátit pět desetin původně uplatněné daně. Čím dříve je prodej uskutečněn, tím vyšší část DPH se musí vrátit.

Prodej plátci a dobrovolné zdanění

Při prodeji plátci platí stejná pravidla pro lhůtu 24 měsíců. Rozdíl je v možnosti dobrovolného zdanění. Pokud se prodávající rozhodne prodat nemovitost s DPH, odpočty zůstávají zachovány a není třeba je korigovat. Pokud se však transakce uskuteční bez DPH, musí se odpočty vracet stejně jako při prodeji neplátci.

Shrnutí odpovědí na dotazy

1. Prodej neplátci v roce 2025/26 – do dvou let od kolaudace podstatné změny zdanitelné plnění (21 %), po uplynutí lhůty osvobozené.
2. Prodej plátci v roce 2025/26 – stejná pravidla, s možností dobrovolného zdanění po uplynutí 24 měsíců.
3. Odpočet při prodeji neplátci – u osvobozeného plnění nutná úprava odpočtu v rámci desetiletého období.
4. Odpočet při prodeji plátci – při dobrovolném zdanění se odpočty nevrací, při osvobozeném plnění se úprava provádí stejně jako u neplátce.