Vyúčtování záloh na služby související s nájmem u neobsazených bytů

Datum: 16.07.2025

Dotaz:

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. Předem moc děkuji za odpověď.

Odpověď:

Majitel bytového domu, který prostory pronajímá jak k bydlení, tak k podnikání, se často setká se situací, kdy některé jednotky nejsou obsazeny. Přesto však vznikají společné náklady, například na úklid, elektřinu nebo odpad. Z pohledu účetního, daňového i DPH je třeba tyto náklady správně zařadit a rozlišit.

1. Vyúčtování záloh za nepronajaté prostory – výnosy

Pokud nejsou za daný prostor placeny zálohy nájemcem (protože není obsazen), pak nevzniká pohledávka vůči žádné osobě. Vyúčtování nákladů na tento prostor je tedy pouze interním výpočtem, který slouží pro rozdělení nákladů mezi nájemce. Nejedná se o výnos – nevzniká zde žádný příjem, který by bylo potřeba evidovat v účetnictví jako výnos nebo zdanit. Takové „vyúčtování“ se do výnosů nezahrnuje a nemá samostatný účetní ani daňový dopad.

2. Daňová uznatelnost nákladů na nepronajaté prostory – rozdíl podle budoucího využití

Z hlediska daně z příjmů je klíčové, zda je byt skutečně nevyužívaný bez dalšího záměru, nebo zda je pouze dočasně prázdný.

• Pokud byt pouze čeká na dalšího nájemníka (např. po ukončení předchozího nájmu, během opravy nebo rekonstrukce), lze náklady považovat za výdaje na dosažení a udržení příjmů. V takovém případě zůstává vztah k podnikatelské činnosti zachován a náklady jsou daňově uznatelné. Důležité je, aby majitel prokazatelně činil kroky k novému pronájmu (např. inzerce, úpravy pro nový nájem).
• Naopak, pokud se vlastník rozhodne byt dále nepronajímat a využívat ho například pro vlastní potřebu, dochází ke změně účelu užívání majetku. Od tohoto okamžiku již nelze uplatňovat související výdaje jako daňově uznatelné, protože neslouží k dosažení příjmů podle § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Náklady související s takto využívaným bytem je nutné účtovat jako nedaňové.

Je proto důležité správně zdokumentovat okamžik změny účelu užívání (např. interním rozhodnutím nebo přeřazením majetku v evidenci).

3. DPH a nepronajaté prostory – nárok na odpočet podle záměru využití

Stejný princip se uplatní i při uplatnění nároku na odpočet DPH.

• Pokud je neobsazený prostor nadále určen k pronájmu a probíhají zde např. opravy nebo modernizace, lze považovat přijatá plnění za související s ekonomickou činností. V takovém případě nárok na odpočet DPH přetrvává, a to i v období, kdy nájemce chybí.
• Jestliže se vlastník rozhodne, že prostor již nebude dále pronajímán a začne jej využívat pro vlastní (nepodnikatelské) účely, je nutné uplatněný odpočet DPH buď krátit, nebo případně provést úpravu odpočtu dle § 78 a násl. zákona o DPH. U nových investic nebo oprav již nebude nárok na odpočet vůbec vznikat.

Tato úprava DPH je typická právě při změně účelu užívání nemovitosti – např. když se z bytu určeného k pronájmu stane soukromý byt podnikatele.

 

Shrnutí:

• Vyúčtování záloh za neobsazené prostory se do výnosů neúčtuje.
• Náklady na nepronajaté prostory mohou být daňově uznatelné jen tehdy, pokud je prokazatelný záměr dalšího pronájmu.
• Pokud prostor přechází do soukromého užívání, náklady jsou nedaňové a nelze uplatnit odpočet DPH.
• Důležité je doložit účel využití prostoru – zda směřuje k podnikání, nebo k soukromým potřebám.