Kompenzace za nadužívání

Datum: 19.06.2025

Dotaz:

Dobrý den, dům s pěti byty vlastní z ideální poloviny 2 subjekty (dvoji manželé mají vždy polovinu v SJM). Dům není rozdělen na 5 bytových jednotek, je brán jako 1 jednotka. Jeden byt užívá 1. rodina, byt o dvojnásobné velikosti užívá 2. rodina. Musí nutně 2. rodina hradit 1. rodině náhradu za nadužívání většího bytu? Nebo se mohou dohodnout, že náhrada vyplácena nebude? Předpokládám, že náhrada by se zdaňovala dle par. 10. Zbylé 3 byty tvořící 50% podlahové rozlohy domu jsou komerčně pronajímány k bydlení. Jak správně uplatnit odpisy domu a náklady na opravy a rekonstrukci domu? Půjde to jen z 50% tj. jen z té komerčně pronajímané plochy? Tj. 25% u každé z rodin? Pokud půjde o náklady vynaložené na pronajímané byty (vymalování pronajímaného bytu), tak bude možné dát celkovou částku do nákladů? Pokud půjde o opravu fasády domu, tak jen 50% do nákladů? Děkuji za odpověď.

Odpověď:

Dotaz řeší běžnou, avšak v praxi složitou situaci spoluvlastnictví nemovitosti a jejího užívání a pronájmu. Otázky pokrývají jednak vztahy mezi spoluvlastníky, jednak daňové aspekty.

1. Náhrada za nadužívání bytu mezi spoluvlastníky

Občanský zákoník (z. č. 89/2012 Sb., dále „OZ“) stanoví, že každý spoluvlastník má právo k celé věci podle velikosti svého podílu (§ 1123 OZ). Pokud některý spoluvlastník užívá věc nad rámec svého podílu (zde větší byt), může být povinen poskytnout ostatním spoluvlastníkům přiměřenou náhradu.

Zároveň však platí, že spoluvlastníci se mohou na užívání věci dohodnout. Pokud mezi sebou uzavřou dohodu, že náhrada za nadužívání nebude požadována, zákon takovou dohodu umožňuje. Tato dohoda je plně platná, není-li v rozporu s dobrými mravy nebo zákonem.

Pokud by však náhrada byla vyplácena, šlo by z pohledu příjemce o ostatní příjem dle § 10 zákona o daních z příjmů. Příjemce by tedy měl povinnost jej zdanit jako ostatní příjem.

2. Daňové uplatnění odpisů a nákladů na opravy a rekonstrukci domu

Protože dům není rozdělen na samostatné bytové jednotky a právně jde o jeden celek, je třeba při daňovém posouzení rozlišit, která část domu je využívána ke zdanitelným příjmům z pronájmu (§ 9 ZDP) a která k vlastnímu bydlení.

• Odpisy domu: Uplatnit lze pouze tu část odpisů, která připadá na plochu, z níž plynou příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP). V praxi tedy lze do daňových výdajů zahrnout pouze poměrnou část odpovídající podílu komerčně pronajímaných bytů (v tomto případě 50 % z celkové plochy domu). Každý spoluvlastník pak může uplatnit 25 % odpisů (polovina z 50 %, protože vlastní ideální polovinu).
• Náklady na opravy a rekonstrukce: Základní pravidlo je stejné – uplatnit lze jen tu část nákladů, která se vztahuje na příjmy z pronájmu. Pokud jde o opravu jen v pronajímaném bytě (např. malování), lze dát do nákladů celou příslušnou částku vztahující se k tomuto bytu, pokud je jednoznačně identifikovatelná a slouží výhradně pronájmu. Naopak, pokud jde o opravu společných částí (např. fasáda), je nutné uplatnit pouze poměrnou část odpovídající komerčně pronajímané ploše (tedy 50 %).

Pokud by některé náklady nebylo možné přesně přiřadit (např. opravy střechy či rozvodů), opět doporučuji použít poměr podle užitné plochy pronajímané části vůči celé ploše domu.

Závěr
Spoluvlastníci se mohou na užívání a náhradě za užívání dohodnout. Náhrada za nadužívání je zdaňována dle § 10 ZDP. Daňově lze odpisy a náklady uplatnit jen ve vztahu ke komerčně pronajímané části domu, obvykle podle poměru podlahové plochy pronajímaných bytů k celkové ploše domu.