DPH a zdanění prodeje rodinných domů zahraniční fyzickou osobou

Datum: 26.04.2026

Dotaz:

Klient fyzická osoba, daňový rezident SK a osoba nepodnikající staví dva rodinné domy v CZ, které chce prodat. Oba budou splňovat podmínku sociálního bydlení do 350m2 a staví mu je SK společnost, která je registrována jako plátce DPH v CZ. Dostavěno bude v 08/2026, společnost staví na základě smlouvy o dílo a prozatím má na základě vystavených faktur klient splaceno cca 60% ceny. Mám několik dotazů: 1) Je správné tvrzení, že klient by si měl založit živnost v CZ, protože se v tomto případě, kdy staví a bude prodávat dva domy tak se u něj jedná o příjmy podle §7, které by měl ač jako daňový rezident SK danit v CZ?, 2) Jakmile prodá 1. dům (předpoklad ceny vyšší než 2,5365mio CZK), tak se musí registrovat jako plátce DPH a bude jím od druhého dne a v případě prodeje 2. domu již bude "přidávat" DPH ve výši 12%, je to tak? 3) V případě, že bude 2. dům prodávat jako plátce DPH, může si nárokovat vrácení DPH z výstavby tohoto konkrétního 2. domu? (Samozřejmě poměrnou část z fakturace dle smlouvy o dílo), 4) Hraje nějakou roli v případě nároku na vrácení DPH to, že v průběhu výstavby do dnešního dne není osobou podnikající a smlouva ja na jeho rodné číslo, nikoliv IČO a nemá tak formálně dům v obchodním majetku? Děkuji za odpovědi

Odpověď:

Prodej nemovitosti sám o sobě ještě neznamená podnikání – rozhodující je skutečný záměr a charakter činnosti. Pokud však fyzická osoba staví nemovitosti cíleně k prodeji, vstupuje do režimu podnikání i DPH již při prvním prodeji. Odpověď vysvětluje dopady do daně z příjmů i DPH včetně vzniku plátcovství, sazby daně a podmínek pro uplatnění odpočtu.

Rozdíl mezi správou vlastního majetku a podnikáním je v daňové oblasti určován nikoli formálně, ale podle skutečného obsahu činnosti, což je pro posouzení uvedeného případu klíčové. Samotný prodej nemovitosti – byť i dvou – totiž ještě automaticky neznamená podnikání. Může jít o pouhou realizaci hodnoty vlastního majetku. Naproti tomu v situaci, kdy poplatník nemovitosti cíleně pořizuje či nechává vybudovat za účelem jejich následného prodeje, tedy je aktivně připravuje, rozvíjí a vytváří z nich „produkt“ určený pro trh, již převažují znaky soustavné, organizované a výdělečné činnosti, a tedy i znaky podnikání ve smyslu § 420 odst. 1 občanského zákoníku.

 

V posuzovaném případě tyto znaky převažují, neboť poplatník nechává dva rodinné domy vybudovat cíleně za účelem jejich následného prodeje. Takto nastavený záměr odpovídá spíše developerské činnosti, a tedy příjmům podle § 7 ZDP, zatímco aplikace § 10 ZDP by přicházela v úvahu pouze ve výjimečných situacích, kdy by šlo primárně o uspokojení vlastní bytové potřeby a následný prodej by měl nahodilý charakter. Z pohledu mezinárodního zdanění přitom náleží právo zdanit příjmy z nemovitostí umístěných v České republice (čl. 6 a 13 smlouvy o zamezení dvojího zdanění), přičemž nerezident zde zdaňuje tyto příjmy podle § 22 ZDP a podává daňové přiznání podle § 38g ZDP. Formální absence živnostenského oprávnění na tomto závěru nic nemění.

Druhý dotaz vychází z premisy o obratové hranici 2 536 500 Kč, která se však u osoby neusazené v tuzemsku neuplatní. Klient se podle § 6c odst. 1 ZDPH stává plátcem již dnem uskutečnění prvního zdanitelného plnění s místem plnění v ČR (u nemovitosti dle § 7 odst. 6 ZDPH), a proto se DPH uplatní již při prodeji prvního domu. Závěr, že první prodej proběhne bez DPH a až druhý bude zdaněn, není tedy správný. Přihlášku k registraci je nutno podat do 10 pracovních dnů (§ 94 odst. 4 ZDPH). Pokud rodinné domy splňují podmínky sociálního bydlení podle § 48a ZDPH a jsou dodány ve lhůtě dle § 56 ZDPH, podléhá jejich dodání snížené sazbě 12 % (§ 49 odst. 3 ZDPH).

 

Nárok na odpočet daně z výstavby je v daném případě možný, protože i první prodej domu bude představovat zdanitelné plnění. Rozsah nároku je omezen časovými pravidly při registraci k DPH. U běžných přijatých plnění lze uplatnit odpočet pouze za období 12 měsíců před vznikem plátcovství (§ 79 odst. 1 ZDPH). Naproti tomu u pořizované nemovité věci jako dlouhodobého majetku lze uplatnit odpočet i z plnění přijatých až 5 let zpětně, pokud vstupují do její pořizovací ceny a majetek je uveden do užívání nejdříve v období 12 měsíců před registrací nebo až po ní.

Skutečnost, že smlouva o dílo je uzavřena na rodné číslo a klient zatím nemá IČO, sama o sobě nárok na odpočet nevylučuje. Pojem obchodní majetek je v § 4 odst. 4 písm. c) ZDPH definován funkčně jako souhrn majetkových hodnot, které slouží osobě povinné k dani a jsou jí určeny k uskutečňování ekonomické činnosti. Rozhoduje tedy věcný účel, nikoli formální zápis do daňové evidence ani existence IČO. Doloží-li klient záměr a faktické využití rozestavěných domů pro zdanitelnou činnost, podmínka obchodního majetku je splněna.