DPH u nástavby bytového domu užívaného ke smíšeným účelům

Datum: 18.12.2025

Dotaz:

Společnost s r. o., plátce DPH, má v majetku bytový dům. V bytovém domě jsou bytové i nebytové prostory. Nebytové prostory pronajímá plátcům v režimu s odvodem DPH, obytné prostory pak v režimu osvobození. Prostory nejsou vymezené jako samostatné jednotky. Podíl fakturace nebytových a bytových prostor je cca 50/50. Nyní se rozhodl dům zvýšit o patro, kde budou další byty, tedy prostory sloužící k osvobozeným plněním. Chápu správně, že rekonstrukce v podobě nástavby je stále rekonstrukcí celého bytového domu a protože ten jako takový slouží pro obě plnění (zdanitelné i osvobozené), bude v případě nároku na odpočet použit koeficient a společnost tak získá 50 % nároku na odpočet? Chápu správně, že v bytovém domě se nebytové prostory mohou pronajímat plátcům DPH jako zdanitelné plnění s odvodem daně, bez ohledu na to, jakou podlahovou plochu z celkové plochy tvoří? Ptám se na to s ohledem na § 56a odst. 5 písm. d), kde se mluví o nájmu stavby BD, kde obytný prostor tvoří 60 % podlahové plochy. Pojem stavba se bere ve smyslu pronájmu celé stavby, nikoliv části vymezené jako nebytový prostor?

Odpověď:

U stavebních prací na nástavbě rozhoduje pro účely DPH jejich skutečné využití. Pokud budou použity výhradně pro osvobozený nájem bytů, nárok na odpočet DPH nevzniká, a to bez ohledu na to, že jiná část domu je využívána ke zdanitelnému nájmu nebytových prostor.

Podle § 72 odst. 1 zákona o DPH má plátce nárok na odpočet daně pouze tehdy, pokud přijatá zdanitelná plnění použije pro uskutečňování zdanitelných plnění nebo plnění osvobozených od daně s nárokem na odpočet. Naopak, pokud jsou přijatá plnění použita pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet, nárok na odpočet daně nevzniká.

V daném případě budou přijaté stavební práce související s nástavbou využívány výhradně pro pronájem bytů. Tento nájem je plněním osvobozeným od daně. Přijatá zdanitelná plnění jsou tak přímo a jednoznačně přiřaditelná k osvobozenému plnění, a proto u nich nevzniká nárok na odpočet DPH podle § 72 zákona o DPH.

Z tohoto důvodu zde nelze použít ani krátící koeficient podle § 76 zákona o DPH. Krácení odpočtu přichází v úvahu pouze u plnění, která slouží současně k uskutečňování plnění s nárokem i bez nároku na odpočet. O takovou situaci se však v případě nástavby určené výlučně k bytovému nájmu nejedná.

Současně je třeba zdůraznit, že tento závěr nemá žádný dopad na daňový režim ostatních částí bytového domu. Nebytové prostory lze i nadále pronajímat plátcům DPH jako zdanitelné plnění s uplatněním daně, a to bez ohledu na jejich podíl na celkové podlahové ploše domu.

Ustanovení § 56a odst. 5 písm. d) zákona o DPH, které stanoví hranici 60 % obytné plochy, se vztahuje výhradně na nájem stavby jako celku. Nevztahuje se na samostatný nájem jednotlivých nebytových prostor v bytovém domě. Tyto prostory se proto posuzují samostatně podle § 56a odst. 1 zákona o DPH a mohou být pronajímány v režimu zdanitelného plnění, pokud jsou splněny zákonné podmínky.