DPH při prodeji bytových domů fyzickou osobou – nepodnikatelem

Datum: 13.11.2025

Dotaz:

Dobrý den, Chtěl bych se dotázat na následující příklad. Jedná se o fyzickou osobu, nepodnikatele, s příjmy dle § 6 ZDP závislá činnost a § 9 ZDP pronájem. Pronajímané nemovitosti, bytové domy, nemá v obchodním majetku dle ZDP. Roční příjem z pronájmu je vyšší než 2,6 mil. Kč, u předmětných bytových domů. Domy vlastní více jak deset let, víc jak deset let po kolaudaci, pořízení, při pořízení nebyl uplatněn odpočet DPH. Nyní se chystá domy prodat. Jak je to s DPH? Dle našeho názoru je pronájem ekonomickou činností § 5 odst. 1 a 3 ZDPH, budovy jsou součástí obchodního majetku z hlediska DPH § 4 odst. b) a c) ZDPH, pronájem je osvobozen od DPH § 56 odst. 1 a 5 ZDPH a jelikož nebyl žádný jiný příjem (zaměstnání se do obratu nezapočítává § 5 odst 2 písm a), pak tato fyzická osoba nebyla z titulu DPH plátcem DPH, dále s ohledem na to, že osvobozeným plněním § 56 odst. 1 je rovněž prodej domů vč. souvisejících pozemků (popř. 55a odst. 1 pro ostatní pozemky) – tak se tato fyzická osoba se NESTANE plátcem DPH a celá transakce nebude podléhat DPH. Předem děkuji za odpověď a odsouhlasení, či opravu našeho odůvodnění.

Odpověď:

Pronájem bytových domů je sice ekonomickou činností, avšak jde o plnění osvobozené od DPH bez nároku na odpočet, a proto nevstupuje do obratu pro povinnou registraci. Stejný režim se uplatní i při prodeji nemovitostí po uplynutí lhůty pro první dodání, takže fyzická osoba se plátcem DPH nestane.

Ekonomická činnost a status osoby povinné k dani

Pronájem bytových domů za úplatu je soustavná činnost. Z tohoto důvodu fyzická osoba splňuje podmínky ekonomické činnosti podle § 5 odst. 1 a 3 zákona o DPH. Z pohledu DPH se na pronajímané budovy pohlíží jako na dlouhodobý majetek používaný pro ekonomickou činnost. Tento přístup vyplývá z vymezení obchodního majetku v § 4 odst. 4 písm. b) a c) zákona o DPH.

Není podstatné, že nemovitosti nejsou v obchodním majetku pro účely daně z příjmů. U DPH je rozhodující faktické využití.

Osvobozený pronájem a obrat pro registraci k DPH

Pronájem bytových domů patří mezi plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet (§ 56a odst. 1). Taková plnění se do obratu nepromítají. Příjmy ze závislé činnosti navíc nejsou ekonomickou činností podle § 5 odst. 2 písm. a) a rovněž se zcela vylučují.

I když tedy výnosy z pronájmu přesahují 2,6 mil. Kč, nevzniká fyzické osobě povinnost registrace.

Prodej bytových domů je osvobozen od DPH

Prodej dokončených bytových domů je po uplynutí 23 měsíců od dokončení osvobozený od daně. Tento režim upravuje § 56 zákona o DPH. V posuzované situaci je dům vlastněn více než deset let.

Osvobození se vztahuje i na pozemek tvořící funkční celek se stavbou, případně na ostatní související pozemky.

Protože prodej představuje osvobozené plnění bez nároku na odpočet, ani tento příjem nevstupuje do obratu. Samotným uskutečněním této transakce se fyzická osoba plátcem nestává.

Závěr

Ve Vámi popsaném případě je právní posouzení správné. Pronájem bytových domů i jejich následný prodej představují osvobozená plnění bez nároku na odpočet, a proto fyzické osobě nevznikla ani nevznikne povinnost registrace k DPH.

Je však nezbytné zdůraznit, že tento závěr platí pouze za podmínky, že fyzická osoba uskutečňuje výhradně plnění osvobozená bez nároku na odpočet. Pokud by začala poskytovat zdanitelné plnění, typicky samostatný nájem parkovacího stání, pak se obrat z těchto zdanitelných plnění sčítá s osvobozeným plněním, a v případě překročení limitu pro registraci podle § 6 a § 4a zákona o DPH by se fyzická osoba stala plátcem DPH.

V takovém případě by byla povinna v daňovém přiznání k DPH vykazovat jak zdanitelný nájem parkovacího místa, tak osvobozený nájem bytových jednotek (který i nadále zůstává osvobozeným plněním bez nároku na odpočet).