Dělení pořizovací ceny nemovitosti na pozemek a dům

Datum: 21.12.2025

Dotaz:

Pokud v kupní smlouvě není cena rozdělena na hodnotu nemovitosti a hodnotu pozemku, je možno hodnotu pozemku určit z cenové mapy pozemků v daném místě a použít ji pro rozdělení kupní ceny dle příkladů níže? Rozdělení je nutné pro stanovení odpisů při pronájmu. 1) rodinný dům- je známa plocha zahrady a plocha půdorysu domu - dle cenové mapy pozemků by se obě plochy vynásobily cenou za m2 2) byt v SVJ- z cenové mapy pozemků by se částka za m2 vynásobila součtem všech podílů na společných částech domu a z výsledné částky by se vypočítal poměrem podíl na konkrétní byt. Výpočet by pak byl použit jako hodnota pozemku 3) pokud by šlo použít cenovou mapu pozemků - předpokládám, že by bylo nutné vzít cenu v roce koupě - uvažuji správně?

Odpověď:

Pokud kupní smlouva nerozlišuje cenu stavby a pozemku, je nutné kupní cenu rozdělit podle poměru jejich tržních hodnot v době pořízení. Cenová mapa může posloužit jen ke zjištění tržní ceny pozemku, nikoli jako jediný podklad pro celé rozdělení.

Pro účely daňových odpisů platí, že odpisovat lze pouze stavbu, nikoli pozemek. Pokud tedy kupní cena zahrnuje obojí a smlouva je nerozlišuje, musí poplatník stanovit, jaká část kupní ceny připadá na pozemek a jaká na stavbu. Zákon tento postup výslovně neupravuje, ale dlouhodobě se vychází z principu rozdělení podle poměru jejich tržních hodnot v době pořízení.

Zásadní je znát dvě hodnoty – tržní cenu pozemku a tržní cenu stavby. Samotná cenová mapa pozemků poskytuje informaci pouze o jedné z nich, tedy o obvyklé ceně pozemku v dané lokalitě. Neobsahuje však žádné údaje o tržních cenách staveb, a proto nemůže být jediným podkladem pro rozdělení kupní ceny.

Pro stanovení tržní ceny stavby se v praxi doporučuje vycházet z postupů uvedených v prováděcí vyhlášce k zákonu o účetnictví č. 500/2002 Sb., § 61a odst. 3., a to i u fyzických osob, které tuto vyhlášku jinak povinně nepoužívají. Pokud by pořízení znaleckého posudku bylo neúměrně nákladné, vyhláška připouští i použití kvalifikovaného odborného odhadu, který se co nejvíce blíží tržní realitě.

Správný postup spočívá v tom, že se nejprve zjistí tržní cena pozemku (například s využitím cenové mapy jako jednoho z podkladů), následně se určí tržní cena stavby a z jejich vzájemného poměru se rozdělí skutečně zaplacená kupní cena. Pouze takto určená část ceny připadající na stavbu může být použita jako vstupní cena pro daňové odpisy při pronájmu.