Bytový dům pořízení vlastní činností

Datum: 01.04.2026

Dotaz:

Stavební firma postavila v roce 2024 bytový dům vlastní činností /5 bytových jednotek/.  Aktivace na účet dlouhodobého majetku proběhla k 31.12.2024.  Původně předpokládala, že všechny byty prodá k 31.12.2024.  V roce 2024 došlo k prodeji pouze 1 bytu, 3 byty prodala v roce 2025 a poslední byt zatím pronajímá.  Následně v roce 2025 vznikaly ještě náklady na jednotlivé byty:  na prodané byty v roce 2025 došly • faktury za zprostředkování prodeje a • správní poplatky za vklad do katastru nemovitostí  na byt v pronájmu vznikaly náklady typu dovybavení, které je součástí smlouvy o pronájmu např. digestoř, trouba, myčka a drobné výdaje za opravy atd.  Pro všechny byty pak ještě byl u bytového domu na zahradě vybudován bazén. Dotazy: 1) Prodané byty v roce 2025 - vstupují provize a výdaje za správní poplatek do pořizovací ceny daného bytu tzn. k původní aktivaci majetku nebo je lze ponechat na nákladových účtech? Jde mi o zobrazení prodeje bytu v účetnictví prodejní cena versus pořizovací cena (641... x 541...) 2) Pronajímaný byt - náklady na drobné opravy v tomto bytě lze účtovat do nákladů? Pořízení resp. dovybavení bytu účtovat k aktivaci původní pořizovací ceny bytu? 3) Bazén na společné zahradě bytového domu - aktivovat k pořizovací ceně bytového domu a následně rozpustit na jednotlivé byty dle poměrové plochy bytů (tzn. u prodaných bytů do nákladů a u pronajatého bytu zůstane součástí vstupní ceny bytu)?

Odpověď:

Rozhodující je původní záměr účetní jednotky: byty určené k prodeji mají být vedeny jako zásoby, nikoli jako dlouhodobý majetek. Náklady vzniklé až při prodeji, jako jsou provize a katastrální poplatky, již pořizovací cenu nezvyšují. Drobné opravy pronajímaného bytu se účtují do nákladů a u dovybavení je třeba rozlišit technické zhodnocení od samostatné věci. Bazén na zahradě bude zpravidla samostatnou věcí a jeho účetní režim se bude odvíjet od toho, zda zůstane developerovi, nebo přejde na vlastníky jednotek.

Pro správné účetní zařazení bytových jednotek vybudovaných vlastní činností je rozhodující především, s jakým záměrem účetní jednotka výstavbu od počátku realizovala. Pokud byly jednotky od počátku budovány k prodeji, měly být zachyceny jako zásoby vytvořené vlastní činností. Takový postup lépe odpovídá požadavku věrného a poctivého obrazu i věcné a časové souvislosti nákladů a výnosů. Vlastní náklady výstavby se v takovém případě promítnou do výsledku hospodaření až při prodeji. Naopak tam, kde od počátku převažoval záměr dlouhodobého pronájmu nebo vlastního užívání, bylo namístě účtovat o dlouhodobém hmotném majetku.

Na toto základní rozlišení navazuje i odpověď na první dílčí otázku, jak naložit s náklady vzniklými až při prodeji bytů.

Pokud byly byty určeny k prodeji, nelze provize za zprostředkování prodeje ani správní poplatky za vklad do katastru považovat za součást jejich původního ocenění. U ocenění zásob vytvořených vlastní činností se podle § 49 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb. vychází z vlastních nákladů, přičemž náklady na prodej do tohoto ocenění nevstupují.

Stejně tak při režimu dlouhodobého majetku nelze tyto výdaje zpětně přičítat k původní aktivaci, protože podle § 47 odst. 1 a 2 téže vyhlášky vstupují do ocenění jen náklady související s pořízením majetku do doby jeho uvedení do užívání, zatímco náklady vzniklé až poté jsou již náklady běžného období.

Druhá dílčí otázka se týká výdajů vynaložených na byt ponechaný v pronájmu. Drobné opravy a údržbu lze účtovat přímo do nákladů. U dovybavení již zařazeného bytu do užívání je třeba rozlišit, zda jde o technické zhodnocení bytu, tedy zásah rozšiřující vybavenost nebo použitelnost bytu, anebo o pořízení samostatné movité věci.

Bazén bude pravděpodobně samostatnou věcí. Odpověď na třetí dílčí otázku se proto odvíjí především od toho, zda zůstane ve vlastnictví developera, nebo přejde na vlastníky jednotek. Pokud zůstane developerovi, bude o něm účtovat jako o svém majetku. Pokud bude převáděn spolu s jednotkami, promítne se tato skutečnost do ocenění a prodeje odpovídajících spoluvlastnických podílů.